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サラリーマンにも可能?不動産投資でマンション経営

サラリーマンにも可能?不動産投資でマンション経営

不動産,投資,サラリーマン

様々な種類のある投資ですが、不動産投資に興味がある方もいらっしゃると思います。
しかし、不動産投資から得られる不労所得に興味があっても、マンションの経営はなんだか難しそうと、なかなか一歩踏み出すことができなくて、どうやってはじめたら良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。

 

そこで、不動産投資の仕組みや、マンション経営に必要な資金、物件選びのポイントを紹介したいと思います。

 

 

不動産投資の仕組み

不動産投資で収入を得る方法は「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」の2種類あります。

 

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、安く購入した物件を高く売却し、その差額が収入となる方法です。
相場の動きによって物件価格が変動するため、なかなか思い通りにいかないこともあり、初心者にはハードルが高いです。

 

 

インカムゲイン

インカムゲインは、物件を所有し、賃貸することで得られる家賃収入のことで、安定的・継続的に収入を得る方法です。

 

インカムゲインには、不動産投資の他にも、銀行の預金利息や株式の配当などがありますが、景気によって左右されやすく、家賃収入ほど安定した収入にはなりにくいです。
不動産投資初心者の方は、特別なスキルや経験を必要としない、インカムゲインからはじめましょう。

 

 

不動産投資に必要な資金

投資をするためには、資金が必要です。はじめから不動産を現金で購入するだけの資産があるのであれば、問題ありませんが、多くの方が金融機関でローンを組んで不動産を購入すると思います。

 

一般的に、不動産ローンを組む場合、購入価格の2〜3割が自己資金の目安といわれています。どれくらいの賃貸収入を得たいかで購入物件を選択することも大切ですが、無理のない返済金額でローンが組むことができるかも重要な条件になってきます。

 

家賃収入でローン返済すればいいんじゃないの?

家賃収入だけで、毎月返済できると考える方もいますが、ローンの金利は市場の動きに連動して上下するため、その考え方は危険です。万が一に備えた余力を持った状態で投資をする必要があります。

 

返済比率が重要

そこで、ひとつの目安になるのが「返済比率」です。返済比率は「ローン年間返済額÷年収(額面金額)×100」で求めることができます。これは、金融機関がローンの審査時にひとつの審査基準としているもので、ローンの年間の返済額が年収の30%以内であれば、無理のない返済計画であると判断されます。

 

 

物件の選び方

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不動産投資を行う上で、リスクとなってくるのが「空室」です。物件を所有していても、入居者がいなくては賃貸収入を得ることができません。そこで、物件を選ぶ際の3つのポイントを紹介します。

 

  1. 需要があるエリアを選ぶ
  2. 利回りだけで選ばない
  3. 物件探しをする人の目線で選ぶ

 

1、需要があるエリアを選ぶ

空室を作らないために、賃貸需要が高いエリアで物件を探す必要があります。
2008年を境に、日本では人口が減少する傾向にあり、地域によっては賃貸物件の「空家率」が問題になっています。
長期にわたって安定的・継続的な賃貸収入を得るためにも、まずは地域選びからはじめるのが良いでしょう。

 

2、利回りだけで選ばない

物件の収益率を判断する基準のひとつに「利回り」があります。
利回りは「年間家賃総額÷物件価格×100」で求めることができます。利回りの数値が高ければ高いほど、投資金額を早く回収することができます。
この利回りの計算は、物件が満室であるという条件で計算されています。
利回りは高い方が良いのですが、入居者が退去した後、なかなか次の入居者が見つからないような物件だと、本末転倒になってしまいます。

 

3、物件探しをする人の目線で選ぶ

物件を選ぶ際、自分が住む基準で探すと、物件選びを誤ってしまう可能性があります。
自分が住む基準と入居者が選ぶ基準は異なり、お部屋探しの際、入居者が一番気にするのは

  • 「家賃」
  • 「立地」

だといわれています。
入居者の目線に立った物件選びが大切です。

 

 

頼れるパートナーを探す

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物件選びの3つのポイントについて見てきましたが、地域情報や相場の判断は難しく、初心者が自分で物件探しをすると、誤った物件を選んでしまう可能性があります。
修繕積立金がなかなか貯まらない、管理組合が機能していない、管理費の滞納が多いなど、目に見えない潜在的リスクは多くあります。

 

そこで、不動産投資の初心者は、物件を探すというより、まずは信頼できる不動産会社を選ぶのが良いでしょう。

 

信頼できる不動産会社選び

不動産会社は物件選びだけでなく、賃貸管理など、不動産投資をはじめてからも大変お世話になります。空室が出た際に、すぐ広告を出して埋めてくれる不動産会社もあれば、なかなか入居募集を行わない不動産会社もあります。
賃貸管理を任せる不動産会社によって、その後の賃貸収入金額も変わってくるので、頼れるパートナー探しは、とても重要になります。

 

 

まとめ

不動産投資の仕組みや、必要な資金、物件選びのポイントについて見てきました。
まとめると、最も重要なポイントは2つです。

 

  1. 返済比率を知り、返済に無理のない物件を選ぶ
  2. 頼れる不動産会社を探す

 

こうやって見てみると、不動産投資の仕組みは、とてもシンプルなものだということが分かると思います。
仕組みをしっかり理解した上で、信頼できるパートナーを見つけて、有意義な不動産投資にしましょう


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